Un taux d’humidité à 70 % ne suffit pas à qualifier un logement d’insalubre

Un logement humide n’est pas automatiquement insalubre. En revanche, des moisissures persistantes, des infiltrations ou une ventilation défaillante peuvent le rendre non décent, voire dangereux pour ses occupants. Pour agir efficacement, il faut identifier la cause, conserver des preuves et prévenir le bailleur avant que les dégradations ne s’aggravent.

Humidité, non-décence et insalubrité : des niveaux de gravité différents

Un taux d’humidité élevé, même supérieur à 65 % ou 70 %, est un signal d’alerte, pas une qualification juridique à lui seul. L’analyse porte aussi sur la durée du phénomène, son origine, les dégâts constatés, l’état de la ventilation, les conséquences sur la santé et le caractère habitable du logement.

Le bailleur doit délivrer un logement décent et l’entretenir conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret n° 2002-120 fixe les critères de décence, notamment la protection contre les infiltrations d’eau et le renouvellement de l’air. L’article L1331-22 du Code de la santé publique concerne les locaux dont l’utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité physique.

Les signes qui doivent faire réagir

Les moisissures noires ou verdâtres sur les murs, les plafonds et les joints, l’odeur de renfermé, la peinture qui cloque, le papier peint qui se décolle, les vitres constamment embuées ou les auréoles après la pluie sont des signes sérieux. Des murs très froids, du salpêtre en bas des cloisons ou un plafond qui se déforme nécessitent aussi une vérification rapide.

Les enfants, les personnes asthmatiques, âgées ou immunodéprimées peuvent être plus sensibles à une qualité d’air dégradée. Une étude associe l’exposition à une hausse de 30 % du risque de toux chronique chez les enfants. En présence de symptômes respiratoires ou allergiques, consulter un professionnel de santé permet de protéger les occupants et, si nécessaire, d’obtenir un certificat médical à joindre au dossier.

Identifier la cause avant de désigner le responsable

Le traitement dépend du mécanisme en cause. Repeindre une tache ou nettoyer les moisissures ne règle rien si l’eau continue de pénétrer ou si la vapeur d’eau ne peut pas s’évacuer. Il faut observer où apparaissent les traces, à quel moment elles s’aggravent et si plusieurs pièces sont touchées.

• Condensation : elle se forme surtout sur les vitres, les angles froids et derrière les meubles plaqués contre un mur extérieur. Elle est favorisée par une ventilation insuffisante, des ponts thermiques et la production de vapeur dans la cuisine ou la salle de bains.
• Infiltration : elle apparaît souvent après un épisode pluvieux, près d’une toiture, d’une façade, d’une fenêtre ou d’un joint dégradé. Elle relève généralement d’un défaut d’étanchéité du bâti.
• Remontées capillaires : elles touchent principalement le bas des murs, avec des sels blanchâtres, des enduits friables et une humidité ascensionnelle. Un drainage périphérique, une barrière étanche ou un traitement spécifique peuvent être nécessaires.
• Dégât des eaux : une fuite, une canalisation ou un sinistre provenant d’un voisin peut provoquer une humidité localisée et brutale. Il faut le déclarer rapidement à l’assurance.

Mesurer sans tirer de conclusion hâtive

Utilisez un hygromètre dans plusieurs pièces, à distance d’une douche, d’une casserole ou d’une fenêtre ouverte. Relevez les mesures matin et soir pendant plusieurs jours, avec la date, la pièce, la température et, si une infiltration est suspectée, la météo. Une humidité relative comprise entre 40 % et 60 % est généralement recherchée dans un logement. Au-delà de 65 % ou 70 % de façon répétée, l’excès d’humidité mérite une investigation, mais une mesure isolée ne remplace ni un constat technique ni une qualification administrative.

Les désordres humides peuvent se concentrer derrière un meuble : une surface froide favorise la condensation et une armoire collée au mur bloque la circulation de l’air. Décaler les meubles de quelques centimètres, comparer le mur derrière et devant eux et relever l’humidité à ces deux endroits aide à distinguer un problème de circulation d’air d’une infiltration traversant la paroi.

Propriétaire ou locataire : qui doit agir et payer ?

La responsabilité dépend principalement de l’origine du problème. Le propriétaire prend normalement en charge les défauts de toiture, de façade, de canalisations, d’étanchéité, d’isolation, de fenêtres ou de ventilation. Il ne peut pas se limiter à un traitement cosmétique des moisissures si la cause est structurelle. Les travaux peuvent concerner une VMC, l’étanchéité d’une toiture, la reprise de joints, l’isolation, le drainage ou le cuvelage d’une cave.

Le locataire doit, de son côté, assurer l’entretien courant, nettoyer les grilles d’entrée d’air, signaler rapidement les désordres et utiliser normalement les équipements. Aérer 10 minutes matin et soir, maintenir un chauffage raisonnablement stable autour de 19 °C et ne pas obstruer les bouches de ventilation limitent la condensation. Le nettoyage des grilles de ventilation deux fois par an fait partie des gestes utiles.

Le cas des parties communes et de la copropriété

Une infiltration peut provenir d’une toiture, d’une façade, d’une colonne d’eau ou d’un mur extérieur relevant de la copropriété. Dans ce cas, le bailleur reste l’interlocuteur du locataire : il doit se rapprocher du syndic et faire avancer les démarches. Le locataire a intérêt à documenter le désordre sans attendre, mais n’a pas à résoudre seul un problème situé dans les parties communes.

Constituer un dossier et déclencher les bonnes démarches

Commencez par signaler le problème par écrit au propriétaire ou à l’agence. Décrivez les pièces touchées, la date d’apparition, les conséquences observées et les mesures déjà prises. Joignez des photographies datées, les relevés d’hygrométrie, les échanges précédents et, s’il y a lieu, le constat de dégât des eaux ou un certificat médical.

1. Envoyez un premier courrier précis demandant une visite et la recherche de la cause.
2. Sans réponse ou sans solution réelle, adressez une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, en proposant un délai de 15 jours pour obtenir une réponse ou une intervention.
3. Faites constater la situation par un professionnel ou sollicitez une expertise indépendante si l’origine est contestée.
4. Contactez l’ADIL pour une information juridique adaptée, puis la mairie, le SCHS ou l’ARS selon la gravité. Signal Logement peut aussi orienter le signalement.
5. En cas d’échec, envisagez la commission départementale de conciliation ou la saisine du juge des contentieux de la protection.

La CAF ou la MSA peut être alertée lorsque le logement loué ne respecte pas les critères de décence. Une visite administrative peut ensuite évaluer la gravité des désordres. Si une situation d’insalubrité est reconnue, les mesures prises peuvent imposer des travaux, encadrer l’occupation du logement ou conduire à un relogement selon le cas.

Départ, loyer et assurance : les précautions à prendre

Ne cessez pas de payer votre loyer de votre propre initiative, même si l’humidité est grave. Une suspension ou une réduction du loyer relève d’un cadre légal ou d’une décision adaptée à la situation. Un arrêt unilatéral vous exposerait à des impayés. Conservez les preuves de paiement tout au long de la procédure.

Un préavis réduit à 1 mois peut exister dans certaines situations, mais un logement humide ne l’ouvre pas automatiquement. Avant de quitter les lieux, demandez conseil à l’ADIL et réunissez les justificatifs correspondant à votre situation. Le préavis habituel d’une location non meublée hors zone tendue reste de 3 mois.

En cas de fuite ou de dégât des eaux, déclarez le sinistre à votre assureur dans les 5 jours ouvrés suivant sa constatation. La garantie peut couvrir les dommages liés à un événement accidentel, mais la condensation chronique, le défaut d’entretien ou une infiltration ancienne peuvent faire l’objet d’exclusions. Relisez les garanties de votre contrat et demandez une réponse écrite à l’assureur.